国办发〔2010〕4号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
２００８年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给
（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０－２０１２年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。
二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求
（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。
（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
三、加强风险防范和市场监管
（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
（六）继续整顿房地产市场秩序,
大罩杯。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
（八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。
四、加快推进保障性安居工程建设
（九）力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。
（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。
五、落实地方各级人民政府责任
（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。
国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。
国务院办公厅
二０一０年一月七日
增加有效供给 着眼“保障”“普商”
政策
（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。
（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。
看点
商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设用地供应量和比例。
解读 历年来，加快经济适用房建设的论调从未消沉，但时至今日，市场上的经适房仍是“稀客”。“居者有其屋”的理想与“商品房”的市场原则，永远相互依存，却又背道而驰。
房源供应充足，降价才有根据；供应什么样的房子，却不只是调控单凭一己之力能达成的目标。
从2004年5月《经济适用住房管理办法》正式施行到2006年，国务院出台9部委“十五条”，提出90平方米双70％的标准，从2005年3月“老国八条”提出增加普通商品房和经济住房土地供应到2007年国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，保障性住房话题就一直长盛不衰。
抑制投资投机 合理引导消费
政策
（三）加大差别化信贷政策执行力度。
（四）继续实施差别化的住房税收政策。
看点
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%。要严格执行首次购房与非首次购房的差别化税收政策。
解读 收紧二套房贷，让狂热的房地产降温，可谓是自上而下的共识。但收紧的信贷口子总是轻易又会松开。
毫无疑问，按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大。早年的住房贷款优惠利率曾拉动了房地产成为“国民经济支柱产业”，但随之而来的负面作用也不可忽视。因此，从信贷入手抑制房地产虚热，也成了调控的惯用手段。
早在2005年3月，央行就曾宣布取消住房贷款优惠利率；个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。早在2007年9月，央行就曾规定，购买第二套（含）以上住房，贷款首付款比例不得低于40%。不过，二套房贷政策在执行过程中似乎总是容易“打折扣”。
督察房价上涨 省府需负总责
政策
（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
看点
各地要认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。
国务院有关部门要加强检查和指导，对重点地区和城市进行重点督查。
解读 让地方政府摒弃一城一池的私心，让他们担负起落实楼市调控政策的责任，是增强政策执行力的根本之道。
调控政策不能流于空话，而要落到实处。而2008年之前房地产调控的失败，一大原因就在于地方政府出于自身利益的考虑，对调控政策避重就轻。比如，在2005年3月，“国八条”提出要高度重视稳定住房价格，将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，但并未点明地方政府在执行中的重要作用。直到2009年12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，才明确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，强调“地方政府要切实负起责任”。
随后在12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。这一政策实质上是对地方政府的“土地财政”作出了限制。
推进安居工程 保障困难家庭
政策
（九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。
看点
各地要通过棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源。
鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。
解读 廉租房在“国十一条”中独获“钦点”是其重要地位的体现。不过，廉租房也如经适房一般，大有沦为老生常谈之势——这也就从侧面反映出，“革命尚未成功，同志仍需努力”。
经适房和廉租房的话题在过去几年始终争论不休，解决困难更是每年都喊。
早在2005年5月，“新国八条”就提出完善城镇廉租住房制度；2006年5月，“国六条”提出加快城镇廉租住房制度建设；2006年8月，建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》；2008年两会，政府工作报告提出要“抓紧建立住房保障体系”；2008年11月，国务院常务会议提出加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题；2009年1月9日，住建部表示全面推进保障性住房建设，解决260万户城市低收入困难家庭和80万户煤矿、林区、垦区棚户区家庭的住房困难。
新年伊始，“国十一条”再举调控大旗，明确规定二套房贷首付比例不得低于40%。那么，房价上涨的势头是会应声而止？专家们对此的意见并不一致——
北京大学房地产研究所所长陈国强昨日接受记者采访时指出，“国十一条”是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。具体说来，可以概括为几个方面：
首先是调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。这实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。
第二，抑制投资投机性需求。把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。
在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。
著名财经评论员时寒冰在博客中照例不看好近期出台的一系列房产调控政策。他认为：这些措施未能解决根本问题——从以往房地产调控后的效果看，几乎每次房地产调控过后，房价都会出现新一轮报复性上涨。
时寒冰认为，要调控房价，需要先做好两件事情：一是对现行分税制进行调整。分税制改革以后，地方政府的财权减少了，事权反而在增加。地方政府不仅要发展经济，还要提供足够的公共服务、公共产品，但它面临着资金短缺的困扰。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补这个资金缺口的。从利益驱动方面来看，地方政府没有任何动力去抑制房价的。要从根源上来解决这一问题，必须对分税制进行调整，增加地方政府的财政收入。
二是改变现行的官员政绩考核标准。现在主要以GDP来考核干部政绩，地方官员为了获得更高的GDP增速，更有动力推高地价、房价，以提升其进行基本建设投资的能力，推高GDP。
由于这两条建议，在目前并不受到重视，那么，就必然导致越调控房价越涨的畸形结局。
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